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2009年10月成都土地市場分析報告
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-11-12
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2009-2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預測及投資 2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調控的沖擊，相對于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀2009-2012年中國房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn) 2009年前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅比1-8月2009-2012年中國主題公園及旅游地產(chǎn)行業(yè)投資策略 主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內容之一，也是未來旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢。中國的主題公園擁有廣闊2009-2012年中國昆明房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競 2009年3月以來，昆明樓市的成交量就在一路走高，不僅成交量上漲，房價也隨之走高。上半年，云一、10月土地市場綜述
交易情況：拍賣： 10月成都主城區(qū)（包括高新區(qū)）拍賣出讓二類住宅用地2宗共235.86畝均成交；另有郫縣3宗共479.53畝二類住宅用地在市國土局拍賣出讓并成交；（詳見附表）
掛牌： 10月無掛牌成交宗地；
公告情況：
拍賣： 10月成都主城區(qū)（包括高新區(qū)）公告拍賣出讓二類住宅用地7宗共477.77畝，其中2宗已在本月成交；
掛牌： 10月成都主城區(qū)（包括高新區(qū)）公告掛牌出讓商業(yè)及商業(yè)兼容住宅用地5宗共860.80畝；
成交宗地位置描述：
10月23號拍賣成交的2宗用地均位于城西清波片區(qū)，與城西成熟居住板塊-金沙隔三環(huán)路相對。周邊房地產(chǎn)項目有龍湖翠微清波、中鐵雙龍灣、東立清水河畔等，金沙一側有中大君悅金沙、凱麗美域等。兩宗地的北邊正在修建一個面積達2562畝的金沙蜀郡蜀文化主題公園—百仁公園。
10月30日拍賣成交的郫縣住宅用地，其中一號宗地位于紅光鎮(zhèn)南邊，成灌路與IT大道之間。鄰近房地產(chǎn)項目有合景泰富萬景峰、上錦頤園、華潤橡樹灣 等。二、三號宗地位于郫縣（郫筒鎮(zhèn)）東二環(huán)與南北大道之間。周邊在售樓盤有舜苑一里陽光、錦繡西苑，與中信蜀都相距不遠。
成交宗地面積情況：
10月共成交住宅用地235.8畝，環(huán)比下降62.4%，同比增加67.8%，無商業(yè)用地成交。
表一：08-09年住宅用地供需走勢（畝）
表二：08-09年商業(yè)用地供需走勢（畝）
成交宗地價格情況：
10月住宅用地成交均價為709萬元/畝，同比增加5.2倍，環(huán)比小幅下降，降幅為18.5%。
表三：08-09年住宅、商業(yè)用地成交均價走勢（萬元/畝）
二、本月土地市場簡析
——成都清查出讓土地，違規(guī)企業(yè)禁入土地市場，閑置土地收回
國土資源部9月確定對閑置用地的處理意見，清查自2007年1月1日后出讓的商品房用地開發(fā)情況，對確因政府原因造成土地閑置的，將會同有關部門協(xié)調處理促進開發(fā)，否則將嚴懲不貸。作為反應,成都市政府辦公廳日前印發(fā)了《關于進一步加強土地供應管理的通知》�！锻ㄖ芬�，對非企業(yè)原因影響動工建設的，責成相關部門限期解決，保證項目盡快動工建設；對經(jīng)促建仍未動工建設的企業(yè)，實行土地市場禁入，禁止其參加土地招拍掛活動購置土地，將違約信息納入人民銀行企業(yè)信用基礎數(shù)據(jù)庫和建設部門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系，并對外公布；對閑置的土地，則按相關規(guī)定嚴格執(zhí)行。早在去年1月，國務院就發(fā)文要求，對于閑置兩年的土地將依法無償收回或者重新安排使用；對于閑置滿一年不到兩年的，需按出讓或劃撥土地款的20%繳納土地閑置費。
針對拿地后要及時開發(fā)，其實每一宗用地的出讓合同里都會有單獨明確的規(guī)定。就成都土地市場而言，多數(shù)開發(fā)商拿地確實是出于實實在在的開發(fā)需求，利用土地進行資本運作只是相當小的可以忽略的一部分。盡管2007年成都土地市場瘋狂的場面還歷歷在目，但是高價地甚至天價地的產(chǎn)生是由于很多有實力的外來開發(fā)商十分看好成都房地產(chǎn)市場的預期，所以才敢于頻頻舉牌應價，以至于地價被推到高位。高昂的拿地成本，才是成都市很多建設用地被閑置的主要原因。隨著成都市房地產(chǎn)市場的回暖，基本所有緩建的地塊都已正常開始施工或者加快了施工進度，爭取在目前又重新火熱的市場中分一杯羹。另外，出于土地財政的考慮，一些地塊還沒有徹底完成拆遷或者周邊配套、道路等還沒有到位就被政府拿上拍賣臺，以至于影響正常的開工建設，也是一些建設用地閑置的原因。總之，此通知的出臺，并不會對成都已經(jīng)出讓的土地產(chǎn)生很大的影響，更多的將會體現(xiàn)在對以后拿地開發(fā)商的警示作用。
——拍賣出讓地塊點評
兩宗地塊均位于西三環(huán)一側，與金沙板塊隔路相對，屬于外金沙板塊的清波片區(qū)。從具體的宗地規(guī)劃指標來看，容積率2.9和3、建筑密度22%，與成都市該區(qū)域近期出讓的住宅用地指標相當，比如金沙板塊中的永進合能地塊、中海地塊，57、58米的建筑限高導致只能修建18層以下的小高層建筑，但也符合目前該區(qū)域主流的開發(fā)類型。
由于地處金沙板塊的外延，交通方面的便利使其能夠享受金沙板塊各種成熟的生活配套，但本身所處的清波片區(qū)尚不成熟，目前片區(qū)內剛剛有翠微清波、中鐵雙龍灣、清水河畔、清江之春、鴻運之星、金沙愉景等樓盤交房入住，生活氛圍還未完全形成，但后期片區(qū)內有中房2008年3月拿下的90畝宗地，以及本次拍賣出讓的兩宗住宅用地，再加上一些在建樓盤和剛剛出臺的金沙太陽城規(guī)劃，片區(qū)未來的發(fā)展極具潛力，地塊北邊還在修建一個面積達2562畝的金沙蜀郡蜀文化主題公園—百仁公園。
目前，宗地周邊翠微清波等二手房價在6500-8000之間，中大君悅金沙等一手新房價在6500-6800之間。保利和華潤購得的該兩宗地的成交樓面價為3517和3600元/平米，由于位于三環(huán)路外側，所以與之前中海地塊4750元/平米的樓面價有所差距。算上3500-3800元/平米的成本，預計兩個項目的售價會在7500-8500元/平米。
——住宅用地成交暫時低位蓄勢
10月成都市主城區(qū)共成交住宅用地235.8畝，環(huán)比下降62.4%，無商業(yè)用地成交。但同時，共公告將在11月出讓的住宅及商業(yè)用地達到1102.71畝，為近期之最。其中以拍賣方式將在11.19號出讓住宅用地5宗，共241.91畝。經(jīng)歷了8、9月的成交高峰后，本月的成交暫時出現(xiàn)了走低的現(xiàn)象，但從本月發(fā)布的出讓公告數(shù)量及公告土地的體量來看，經(jīng)過10月的蓄勢，成都市主城區(qū)將在11月份迎來又一個成交高峰。
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